Wer mit seinem Unternehmen expandieren will, hat es heutzutage wirklich nicht leicht. Zwar sprechen vor allem die verhältnismäßig niedrigen Darlehenszinsen für eine Vergrößerung der eigenen Firma. Häufig mangelt es jedoch an den geeigneten gewerblichen Immobilien, die gut ins Portfolio passen. Ein passendes Grundstück oder die geeigneten Gebäude für die eigene Firma zu finden, ist heutzutage fast unmöglich.
Gewerbliche Immobilien sind gefragt wie nie
Die Zahlen sprechen für sich:
Im Jahr 2015 wurden in Deutschland gewerbliche Immobilien im Wert von 55 Milliarden Euro ge- und verkauft.
Dies ist ein beträchtlicher Wert und entspricht etwa einem Sechstel des Bundeshaushaltes. Das gesamte Transaktionsvolumen an Gewerbeimmobilien war 2015 mehr als 30 Prozent höher als im Jahr 2014 und auf dem höchsten Stand seit der Finanzkrise im Jahr 2008.
Auch im Jahr 2016 ist die Nachfrage nach gewerblichen Immobilien unverändert hoch und stabil. Für das erste Quartal des Jahres lag das Transaktionsvolumen in Deutschland bei immerhin 8,2 Milliarden Euro. Das ist noch verhältnismäßig wenig, da bis jetzt die großen einzelnen Transaktionen von jeweils über 100 Millionen Euro lediglich 13 Mal abgeschlossen wurden. Die Tendenz ist dennoch steigend – doch was ist letztendlich das Resultat dieser Rekordzahlen?
Die sehr angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt macht es zum einen für Unternehmer immer schwieriger, eine passende Gewerbeimmobilie zu mieten oder zu kaufen, um damit ihr Business voranzubringen. Zum anderen sinken aber auch die Renditen der Investoren in den Keller. Vorbei sind die Zeiten der maximalen Verzinsung, als auch mittelmäßige Objekte eine ordentliche Rendite abwarfen.
Gewerbliche Immobilien als Investition
Sowohl deutsche als auch internationale Investoren setzen auf die klassische Anlagemöglichkeit, die der Erwerb einer gewerblichen Immobilie bietet. Die beliebteste Assetklasse stellen mit Abstand Büroimmobilien mit einem 47-prozentigen Anteil am Transaktionsvolumen dar. Einzelhandelsimmobilien stehen an der zweiten Stelle der Beliebtheitsskala. Lagerhallen und weitere Logistikimmobilien nehmen zusammen zehn Prozent des Transaktionsvolumen ein und Hotelimmobilien schließlich sieben Prozent.
Besonders die (noch) verhältnismäßig hohen Renditen, die gewerbliche Immobilien im Vergleich zu Wohnimmobilien abwerfen, bewegen die Investoren zum Erwerb von Gewerbeimmobilien. Während Eigentumswohnungen lediglich eine Verzinsung von rund 3,2 Prozent abwerfen, kommen Geschäftsräume im ersten Quartal des Jahres auf deutlich höhere durchschnittliche 4,13 Prozent.
Die hohe Nachfrage nach gewerblichen Immobilien lässt so schnell nicht nach und auf dem Markt geht es stetig härter zu. Die Folge sind auch im Jahr 2016 steigende Immobilienpreise, was wiederum zu einem Sinken der Renditen aus Gewerbeimmobilien führt. Sowohl Investoren als auch Unternehmer müssen sich warm anziehen! Für Letztere gestaltet es sich immer schwieriger, passende Geschäftsräume zu finden, was es ihnen zusätzlich erschwert zukunftsfähige Firmen auf den Märkten zu etablieren.
Die geeignete Gewerbeimmobilie finden: Wichtige Hinweise zum Mieten von Geschäftsräumen
Im Jahr 2015 stiegen die gewerblichen Vermietungen deutlich an: In Hamburg beispielsweise wurden innerhalb der ersten neun Monate des Jahres 2015 insgesamt 465.000 Quadratmeter gewerbliche Flächen neu vermietet. Dies entspricht circa 120 Fußballfeldern. Die Vermietungen von Januar bis September 2015 übertreffen die gesamten Mietzahlen des Jahres 2014 signifikant.
Als weiteres prominentes Beispiel kann Frankfurt am Main aufgeführt werden. Innerhalb der ersten neun Monate des Jahres 2015 wurden 414.000 Quadratmeter gewerbliche Flächen neu vermietet. Doch eine passende Gewerbeimmobilie zu finden ist nicht immer einfach. Bei der Suche gilt es vor allem auch, den Mietkonditionen eine besondere Beachtung zu schenken und gegebenenfalls nach zu verhandeln – dies geht auf der Plattform von JLL meist problemlos. Ohne die eigene Position im Fokus zu haben, kann die Immobiliensuche schnell sehr kostspielig werden.
Gewerbliche Vermietungen richten sich nicht nach dem Mietpreisspiegel. Aus diesem Grund hängt die Höhe des Mietpreises maßgeblich von den Verhandlungen des Vermieters und des Mieters ab. In einzelnen Fällen kann es sich lohnen, den Mietpreis genauer unter die Lupe zu nehmen und gegebenenfalls ein niedrigeres Angebot abzugeben.
Beim Mieten einer gewerblichen Immobilie empfiehlt es sich auch, auf eine Verlängerungsoption zu setzen. Im Gegensatz zu Wohnungen, welche meist unbefristet vermietet werden, werden Mietverträge für gewerbliche Zwecke oft mit Befristung geschlossen. Eine vertraglich zugesicherte Verlängerungsoption hat für den Mieter zum einen den Vorteil der Planungssicherheit und zum anderen gleichzeitig den Vorteil der Flexibilität. Gerade bei einer sich verändernden wirtschaftlichen Situation ist ein Mietvertrag mit eingetragener Verlängerungsoption eine lohnenswerte Möglichkeit.
Gewerbliche Immobilien unterscheiden sich von Wohnimmobilien auch hinsichtlich der Mieterhöhungen. Während der Gesetzgeber im Wohnmietrecht vorschreibt, in welchem Maß die Mieterhöhungen ausfallen dürfen, ist dies bei gewerblichen Vermietungen nicht der Fall. Aus diesem Grund lohnt es sich, eine Wertsicherungsklausel in den Mietvertrag des gewerblichen Objekts aufzunehmen. Die Wertsicherungsklausel besagt, dass die Miethöhe lediglich in Abhängigkeit von Inflation und der Lebenshaltungskosten angepasst werden kann, um somit das Risiko deutlich steigender Kosten für den Mieter zu minimieren.
Eine weitere Divergenz von Wohnraum und Geschäftsraum ist der gesetzliche Kündigungsschutz. Während für Wohnungen vonseiten des Vermieters bestimmte gesetzliche Fristen eingehalten werden müssen, obliegen die Kündigungsfristen für gewerbliche Räume den freien vertraglichen Vereinbarungen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei gewerblichen Vermietungen sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter ein halbes Jahr. Aus diesem Grund lohnt es sich, die Mietkonditionen auch im Hinblick auf die Kündigungsfrist zu prüfen. Es kann sinnvoll sein, ein moderates Sonderkündigungsrecht einzubauen, beispielsweise im Falle einer Geschäftsaufgabe des Mieters.
Das Mieten von Geschäftsräumen weist viele weitere Vorteile auf: So kann der Gewerbestandort flexibel festgelegt und nach Kündigung des Mietvertrags bei Bedarf gewechselt werden. Zudem ist das Mieten eines Objektes im Gesamten deutlich risikoärmer, da keine Baufinanzierung von Nöten ist und man keine weitereichenden Verpflichtungen eingeht. Dennoch entscheiden sich viele Unternehmer, selbst zu bauen – entweder aufgrund fehlender gewerblicher Immobilien oder um Anlagevermögen aufzubauen.
Passendes Büro gefunden? Oder doch zu groß, zu klein, zu teuer? Die Suche nach der passenden Gewerbeimmobilie kann Zeit und Nerven kosten. (#01)
Neubau als gute Alternative?
Wer kein geeignetes Objekt zum Mieten findet, dem steht immer noch die Möglichkeit offen, selbst zu bauen. Der Bau einer eigenen Immobilie hat einige Vorteile, die nicht vernachlässigt werden sollten. Neben der Unabhängigkeit von steigenden Mietpreisen und dem Mietmarkt, zählt auch vor allem die Planungs- und Kostensicherheit zu den positiven Aspekten des Bauens. Eine eigene Immobilie zählt nicht nur zum Anlagevermögen, sondern ist zudem abschreibungsfähig und kann als Kreditsicherheit für künftige Kreditanfragen bei Banken dienlich sein.
Dennoch birgt das Errichten einer eigenen gewerblichen Immobilie auch Risiken, die genau kalkuliert werden sollten. Da der Bau mit einem hohen Investitionsaufwand verbunden ist, den die Wenigsten ohne weiteres begleichen können, erfolgt zunächst eine immense Verschuldung.
Eine Vielzahl deutscher Unternehmer entscheidet sich für die Erschaffung neuer Immobilien, ebenso sieht es für die Zukunft aus. Auch hier sprechen die Zahlen aus der Hansestadt Hamburg für sich: Insgesamt wurden in der Stadt an der Elbe im Jahr 2015 110.000 Quadratmeter gewerbliche Flächen erschaffen, wobei der Eigenbedarf bei 98.000 Quadratmetern lag und nur 12.000 Quadratmeter in die Vermietung gehen. Bauen liegt voll im Trend, doch für viele Städte und Kommunen hat die Erschaffung von Wohnraum größere Priorität als das Ausweisen von gewerblichen Nutzflächen.
Hohes Potential: Gewerbliche Immobilien auf dem Land
Besonders in den Städten ist mangelnder Wohnraum ein ernsthaftes Problem. Aus diesem Grund rückt das Interesse für gewerbliche Flächen zugunsten der Erschaffung von Wohnungen in den Hintergrund.
Ländliche Gegenden haben hingegen oftmals mit der Abwanderung in die Städte und einer Alterung der Bevölkerung zu kämpfen. Aus diesem Grund sind kleinere Gemeinden und Städte daran interessiert, die Peripherie wieder interessanter zu machen und mit Leben zu füllen. Der Bau neuer gewerblicher Immobilien zeigt sich auf dem Land in der Regel einfacher und unkomplizierter, da auch die Ausweisung von gewerblichen Nutzungsflächen häufig zügiger erfolgt.
Wer sich für den Bau einer gewerblichen Immobilie interessiert, sollte die Möglichkeit erwägen, auch in ländlichen Regionen nach passenden Grundstücken Ausschau zu halten. Dort zeigen sich zum einen die Kommunen recht kooperativ beim Ausweisen von Bauplätzen und Gewerbeparks, zum anderen sind die Grundstückspreise in ländlichen Gebieten in der Regel niedriger als in der Stadt.
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